租赁十年 中国住房租赁行业发展纪实——访刘昕、中华住房租赁

2015年，中央经济工作会议首次明确提出“建立购租并举的住房制度”，中国住房租赁行业自此驶入发展的快车道。十年间，从政策破冰到资本涌入，从长租公寓爆雷到行业洗牌重生，从“散户出租”到机构化运营，中国住房租赁市场经历了波澜壮阔的变革。这十年，既是市场从稚嫩走向成熟的十年，也是无数从业者探索、挣扎与坚守的十年。\n\n“最开始我们做租赁的时候，政策上几乎没有专门针对租赁的支持。”住房租赁行业资深从业者刘昕回忆道。2016年，还在从事传统房地产开发的刘昕决定转型进入长租公寓领域，那时市场上的机构化租赁房源占比不足2%。“中国的租赁市场一直是C2C（个人对个人）为主，机构化租赁不被看好，也没有资本愿意进入。”\n\n转折发生在2017年。这一年，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。当年，仅长租公寓领域的融资总额就超过了400亿元。“那一年，感觉整个行业都在狂欢。”刘昕说，“但也埋下了泡沫的种子。”\n\n“房东的焦虑、租客的痛点、监管的空白，都是那个阶段的典型特征。”住房租赁专家、曾参与多项行业政策研讨的中华住房租赁研究院院长中华分析道，2018至2019年，部分企业为抢占规模，采取“高进低出”“长收短付”等违规金融模式，导致资金链断裂后房东租客两败俱伤，整个行业遭遇信任危机。“繁荣的表象下，租赁变味了，成了金融杠杆的游戏。”\n\n不平凡的2020年至2022年：洗礼与重塑\n短暂的繁荣在疫情防控常态化之下遭遇严峻考验。2020年至2022年，疫情管控导致很多租客住宿不稳定，长租公寓缺乏经营意愿，行业被迫进入深度自清阶段。疫情不仅暴露了行业本身的脆弱性，也让监管部门面临大考。乘势而至之后，“租金贷”戴上紧箍，资金监管强基固本及时推行，运营规范国家分类标准出台。“企业发现自己不能只顾利用资本增长，行稳保值下的核心竞争力在于运营和服务。”刘昕在几乎“停滞”的三年里顿了过来：规模退掉约八分之五十不重要，“存活并站稳了下来”，活成为后续转态的根本开始。\n 时间向低处而来也便是趋势之光：核心城市连续3年出现约2万以上的量跌，租金重返巅峰已告不响。“所以你们看见了生活要有家也有租赁，这才是基本。”中华在某次监管沙龙解析那个转折时刻。紧接着各地组建国有住房租赁平台公司进入住行业的绝对一城。“保障性租赁住房建设是过去三年着眼的巨大转化机遇。”刘听介绍京北有百栋小区已经收购并复活，“这是2021年更正确，住房基金和上市成为可能的专项通道。”\n\n迈向租购并举的全新未来在刘晴看来也等待确证：行业完成去金融化、探索合理的营运及微米线新商业模式……和可持续发展现章：“下一步一定看到数据资产能介入动态效绩，且评定从不动产证转移到所有权归置形态上多层合并科技和房间连通开发智慧与多元治理聚合，才能生态长久平稳与安静可循环化。”2025始已来头国内对建设方向着力供给的一个极其积极的强烈新蓝，中华最后点评：“中国经济乃至中国租赁市场的伟大主题，始终是住有所居和发展居稳统一的融点。未来属于尊重常态市场产业化和秉持客户服务之上的公司个人。”