新发展模式下的住房租赁 逻辑、挑战与路径——2023中国住房租赁发展论坛综述

摘要

2023中国住房租赁发展论坛聚焦“新发展模式下的住房租赁”，围绕行业转型、政策支持、市场运行与创新实践展开深入研讨。本文基于论坛主旨演讲与圆桌对话，系统梳理新发展模式下住房租赁的战略定位、核心挑战与未来路径。研究认为，住房租赁已从“补短板”的民生工程转向“促转型”的支点，但面临收益率偏低、供给结构错配、金融工具不完善等瓶颈。需要以实现“租购并举”为目标，通过土地、金融、财税和运营机制的综合改革，推动住房租赁向规范化、规模化、品质化方向发展。

关键词：新发展模式；住房租赁；租购并举；保障性租赁住房；REITs

一、引言

2023年，中国房地产市场供求关系发生重大变化，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，探索新发展模式成为行业共识。住房租赁作为新发展模式的重要组成部分，被赋予“稳民生、调结构、促转型”的多重使命。在此背景下，2023中国住房租赁发展论坛以“新发展模式下的住房租赁”为主题，汇聚政策制定者、学者、企业代表，共同探讨行业走向。本文对论坛核心观点进行整合分析，旨在为住房租赁的可持续发展提供参考。

二、新发展模式下住房租赁的战略定位

（一）从“配角”到“支柱”：租购并举的深化

论坛普遍认为，新发展模式的核心是“租购并举”，改变过去“重购轻租”的格局。住房租赁不再是临时性、过渡性安排，而是长期性、制度性供给。住建部相关司局负责人指出，“十四五”期间重点发展保障性租赁住房，以新市民、青年人为主要对象，实现“职住平衡”。

（二）民生与经济的双重功能

住房租赁既承担解决大城市住房问题的民生功能，又具备拉动投资、促进消费的经济功能。论坛数据显示，2023年保障性租赁住房已开工建设和筹集超过500万套（间），带动相关投资超万亿元。租赁住房的健康发展有助于稳定房地产市场、缓解房价上涨压力。

三、关键挑战与瓶颈

（一）收益率偏低与投资回报周期长

多家企业反映，租赁住房项目净利润率普遍在1%—3%，远低于房地产开发。土地成本高、运营税负重、租金涨幅受限是主因。论坛呼吁调整土地出让方式，降低租赁用地成本。

（二）供给错配：供需空间与品质不匹配

部分城市租赁住房集中在远郊，缺乏产业和交通配套，导致“有房无人租”；而核心区房源稀缺、租金高企。租赁住房品质参差不齐，老旧房源占比高，新市民对独立卫生间、安全设施等需求未充分满足。

（三）金融工具不完善，退出渠道不畅

虽然保障性租赁住房REITs已试点，但发行门槛高、资产范围有限，多数租赁企业仍依赖银行贷款，融资成本在4%—5%以上。缺少长期低成本资金，难以形成“投融建管退”闭环。

四、政策支持与市场创新

（一）政策层面：土地、财税、金融协同

论坛透露，相关部门正在研究：允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；对保租房项目免收城市基础设施配套费；推动不动产投资信托基金（REITs）常态化发行，扩大试点范围。

（二）市场层面：专业化、数字化、社区化

1. 专业化运营：头部企业通过轻资产输出管理，提升效率。论坛案例显示，某品牌公寓通过标准化SOP，将出租率稳定在95%以上。
2. 数字化赋能：利用AI定价、智能门锁、在线签约，降低获客和管理成本。
3. 社区化营造：嵌入共享厨房、健身房、社交空间，增强租户粘性，提升租金溢价。

五、未来路径与建议

（一）优化供给结构，实现人-房-产匹配

基于人口流动和产业布局，编制租赁住房专项规划，优先在轨道交通站点、产业园区周边供应土地。鼓励“存量盘活”，将闲置商业、厂房改造为租赁住房。

（二）完善金融支持体系

扩大REITs底层资产范围，将市场化租赁住房纳入；设立租赁住房专项贷款，给予长期低息支持；探索住房租赁担保债券、保险资金投资等多元渠道。

（三）健全租金监测与租户权益保护

建立租金指导价机制，防止恶意涨价；推行“租购同权”，保障承租人子女入学、公积金提取等权益；完善租赁合同备案制度，减少纠纷。

（四）推动ESG与可持续发展

论坛倡议租赁企业践行ESG理念，采用绿色建筑标准，降低能耗；关注租户心理健康，打造包容性社区。

六、

2023中国住房租赁发展论坛传递明确信号：新发展模式下的住房租赁，既是民生工程，也是经济新动能。尽管面临收益率、供给结构、金融工具等挑战，但通过政策创新、市场专业化与科技赋能，住房租赁有望从“有房住”迈向“住得好”。未来需要政府、企业、社会三方协同，以长期主义心态，构建租购并举的住房新格局。

参考文献

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[2] 中国人民银行, 银保监会. 关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）[Z]. 2023.
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